【ベトナム株】ベトナム最大の住宅管理会社ビンホームズ(VHM)

ベトナム

今回は、ビンホームズ – Vinh homes (VHM:HOSE)という会社についてご紹介したいと思います。

ベトナム最大の住宅開発・管理会社で、ベトナムのトップ企業として先頭を走ってきました。

今回は、この会社の今後の戦略と成長戦略について考えていきたいと思います!

会社概要

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ビンホームズ(VHM)は、住宅開発最大手でビングループ【VIC】(Vingroup)の子会社となります。

中高級住宅ブランド「ビンホームズ(Vinhomes)」を中心に不動産開発事業を展開しています。

売上高構成比の93%が不動産開発事業が占めています。

2018年末時点で、住民20万人が住む17都市区(マンション・一戸建て4万6800戸)を管理し、国内最大規模の不動産管理会社です。

ハノイ市とホーチミン市における2016-2019年1-9月期の分譲マンション成約戸数のうち、VHMが22%を占め、高級市場に限ると40%と最大となっているとCBREがレポートを出しています。

株価

2018年に上場したVHMですが、株価の推移は下記のようになっています。

2020年時点では、株価は横ばいといったところです。

成長戦略

大量販売に支えられた力強い収益成長

3つのメガプロジェクトでの大量販売による強力な先行販売

 ◆建設中の大規模案件は、
 ◇「ビンホームズ・オーシャンパーク(Vinhomes Ocean Park)」(ハノイ)、
 ◇「ビンホームズ・スマートシティー(Vinhomes Smart City)」(ハノイ)
 ◇「ビンホームズ・グランドパーク(Vinhomes Grand Park)」(ホーチミン)

 の3案件で、2019年から売上計上をつづけています。

2019年、VHMは3月に機関営業部を設立して卸売戦略を成功裏に開始した。

VHMは、これらのメガプロジェクトでマスター開発者の役割を引き受け、マスタープランニングプロセスを包含し、学校、病院、ショッピングモール、小売店などの造園およびインフラストラクチャを開発する。

同時に、サブ開発者と機関購入者はこれらのプロジェクトを共同開発する。

この戦略により、プロジェクト開発期間が短縮され、厳しいライセンス環境での供給上の制約で良好なマージンを確保しながら、より早いキャッシュフローを受け取ることが期待されている。

この計画に沿って、建設は二次開発者によって実施され、住宅購入者に幅広い選択肢を提供しながら、VHMのキャッシュインフローと収益認識を前進させる。

そのため、2019年末までに、VHMは一括販売で38,800戸を販売し、2019年のプリセールスの65%を占めた。 3つのメガプロジェクトで健全な採用率が維持された。

その結果、2019年にVHMは60,100戸(前年比295%増)を販売し、契約総額は91.1兆ドン(前年比35%増)となった。

これら3つのメガプロジェクトの販売に焦点を当てながら、第4四半期にハノイにある1,500棟のアパートで構成される複合施設Vinhomes Symphonyを立ち上げ、83%が販売された。

VHMは、2020年第3四半期に引き渡しを開始する予定である。

2020年には、同社の販売戦略を支えるバルク販売が引き続き重要な役割を果たす。

そのため、VHMは、小売販売とバルク販売の両方で、3つのメガプロジェクトで40,700ユニットを提供する予定である。

同社は、2020年のプリセールスおよび収益の約3分の1を構成するバルク販売を目標としている。
これとは別に、VHMはさらに3つの新しいプロジェクトを開始する予定である。

したがって、2020年の販売目標はユニット総数の点では低くなるものの、110兆ドンのより大きなプリセールス額をもたらすと予測される(対2019年の91.1兆)より収益性の高い低層ユニットが発売されると思われる。

現在開発中のプロジェクトの平均価格は、2019年の水準よりも5%高いと予想されている。
バルク販売が2020年のプリセールス全体で占める割合が低いと仮定すると、小売売上高は価値で2020年に前年比で約69%の大幅な成長を経験すると予測される。

プロジェクトの引き渡しに関しては、2019年に28,000ユニット以上の引き渡しが急増し(前年比156%増)、その大部分はハノイでのプロジェクトでした。

2020年の展望

2020年計画
売上    88.9兆ドン(前年比32.0%増)
税引後利益 28.0兆ドン(前年比15.7%増)

代理店販売モデルは、直接販売モデルとオンラインプラットフォームに置き換えられる。

現在、VHMは代理店販売に代わる約600〜1,000人の社内販売チームを構築し、数万人の外部販売コンサルタントとの連絡を維持している。

この移行により、効率が向上し、販売前/販売後のサービスに取り組む際には、顧客体験が向上し、購入者向け価格設定の透明度が向上すると予想される。

さらに、Vingroupsのデジタルイニシアチブに沿って、Vinhomesはオンラインプラットフォームを展開し、リアルタイムの更新とプロジェクト情報を顧客に提供し、デジタルマーケティングとテクノロジーを導入して住宅購入者の販売プロセスを簡素化する。

こうした戦略で、同社はマーケティング活動を強化し、収益を調整して最適化し、その他のコストを削減することができる。

工業不動産への潜在的な拡大

2019年第4四半期決算発表で、VHMの経営陣は利益ポートフォリオを拡大するための新しい投資として、工業用不動産を積極的に評価していることを明らかにした。具体的には、ハイフォン省に工業用地か所がある

投資判断

一般的に、ベトナムの市場で支配的な地位を占めており、全国的に大規模な土地面積を持ち、プロジェクトの販売と実行に豊富な実績があるため、VHM株に好感をもっている。
今後1年間、前述の3つのメガプロジェクトでの販売が好調に推移すると予想します。

市場供給が圧迫された時期には良好な卸売価格があるため、この状況は収益の確実な回復を促進する可能性があります。
これらのプロジェクトからの将来のキャッシュフローの推進は、他のプロジェクトの開発を加速するために、また工業用不動産への拡大に資金を供給するためにも利用できる。

弊社は、2020年のVHMの純利益が26.1兆ドン(前年比7.9%増)であり、Vinhomes Ocean Park、Vinhomes Smart City、HCMCのVinhomes Grand Parkを主要な収益源となると予測されます(SSI証券リポートより)

下振れリスクは、主に、販売からの予想よりも遅いキャッシュインフローと新しいプロジェクトの立ち上げが遅れるということである。

予想を下回る住宅需要は、コロナウイルスの流行による潜在的なGDPの減速の場合にも発生する可能性があり、特に第1四半期以降も持続する場合もリスクとして考えておく必要がありそうです。

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